Na het sluiten van een huurovereenkomst kan er veel gebeuren. Een huurder kan gaan samenwonen, iemand laten inwonen of iemand laten logeren. Een huurder kan er ook voor kiezen om een paar weken op vakantie te gaan. Als je als huurder op vakantie gaat is het niet altijd slim om de sleutels van de woning aan een vriend of vriendin te geven. Dit ondervond een huurder tegen wie wij namens onze cliënt (de verhuurder) hebben geprocedeerd. De uitspraak is op 2 april 2025 gepubliceerd.
Zie https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBROT:2025:3893.

Wat was er aan de hand?
De huurder in deze kwestie huurde zijn woning al sinds 2016. Hij staat onder bewind, gaat naar de dagbesteding en heeft meerdere coaches. De huurder heeft al deze hulp omdat hij verslaafd is geweest. Ondanks dat hij regelmatig een terugval heeft doet hij het, volgens zijn hulpverleners, goed.

Helaas is de zus van de huurder ernstig ziek. Zo ziek, dat huurder in november 2024 besluit om in december 2024 drie weken naar zijn zus toe te gaan. De bewindvoerder en verschillende hulpverleners hebben huurder met deze vakantie geholpen. Vlak voor vertrek helpen zij de huurder zelfs geholpen met inpakken. De huurder kon vervolgens met een gerust hart op vakantie gaan.

Wat de huurder zijn bewindvoerder en hulpverleners voorafgaand aan zijn vakantie niet heeft verteld, is dat hij een dame in nood had ontmoet. Deze dame beschikte niet over een woning en logeerde tijdelijk bij huurder. De huurder heeft de sleutel van zijn woning voor zijn vakantie aan de dame afgestaan, zodat zij tijdens zijn vakantie tijdelijk in zijn woning kon (ver)blijven.

Prostitutie
Tijdens de vakantie van de huurder, op 14 december 2024, vond een toezichthouder van de gemeente op een (seks)website een advertentie voor seksuele handelingen. De toezichthouder heeft met de sekswerker een afspraak ingepland. De sekswerker heeft de toezichthouder gevraagd om naar het adres van de door de huurder gehuurde woning te komen. De toezichthouder van de gemeente, samen met enkele politieagenten, heeft vervolgens een controle uitgevoerd in de woning van de huurder. Daar werden drie vrouwen aangetroffen. Twee van de drie vrouwen verklaarde één week in het gehuurde te zijn en per week te betalen. De andere vrouw verklaarde in november 2024 ook in het gehuurde te hebben verbleven.

Gevolg sluiting en buitengerechtelijke ontbinding
De aangetroffen situatie heeft geleid tot een sluiting van de woning op grond van artikel 3:11a lid 1 van de APV. Onze verhuurder heeft naar aanleiding van de sluiting de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Vervolgens heeft onze verhuurder de huurder gevraagd of hij de woning vrijwillig wilde ontruimen. Dat heeft de huurder geweigerd. Namens de verhuurder zijn wij daarom een ontruimingskortgeding gestart.

Bestuursrechtelijke procedure
De huurder heeft vervolgens bezwaar gemaakt tegen de sluiting en de bestuursrechter verzocht om de sluiting gedurende de duur van de bezwaarprocedure op te heffen. Dit verzoek heeft doel getroffen. In het vonnis (niet gepubliceerd) overweegt de bestuursrechter dat hoewel de burgemeester terecht het pand heeft gesloten, de belangenafweging maakt om een voorlopige voorziening te treffen. De sluiting wordt door de voorzieningenrechter opgeheven tot en met de beslissing op het ingediende bezwaar. De sleutels van de woning zijn door de huurder opgehaald en de woning is weer in gebruik genomen. De verhuurder was het niet met dit gebruik eens en heeft haar civiele procedure doorgezet.

Zitting van 13 maart 2025 en het vonnis van 27 maart 2025
Tijdens de zitting van 13 maart 2025 is de door de verhuurder gevorderde ontruiming besproken. Allereerst werd betwist dat de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk kon ontbinden. In het vonnis overweegt de voorzieningenrechter dat de sluiting op grond van art. 3:11a lid 1 van de APV mede is gebaseerd op een ernstige verstoring van de openbare orde. Feiten die de openbare orde ernstig verstoren betreffen een sluiting in de zin van art. 7:231 lid 2 BW, wat betekent dat het aannemelijk is dat de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk mocht ontbinden.

Vervolgens was het de vraag of de gevraagd ontbinding en daarbij komende ontruiming onaanvaard zijn. De bewindvoerder van de huurder heeft bij deze vraag gewezen op de persoonlijke omstandigheden van de huurder. De verhuurder heeft gewezen op haar zerotolerance beleid en het feit dat de gehuurde woning binnen vijf jaar twee keer als seks inrichting is gebruikt. In het vonnis komt de voorzieningenrechter tot de conclusie dat:

1. Het onaannemelijk is dat de huurder niets wist van de illegale activiteiten in de woning;
2. Als de huurder het niet wist, hij toch als huurder voor het gebruik van de woning verantwoordelijk blijft;
3. De verhuurder een zerotolerance beleid hanteert met betrekking tot prostitutie omdat het een negatief effect heeft op de woonomgeving;
4. In de woning nu twee keer een seks inrichting is aangetroffen; en
5. De verhuurder een snel en krachtig signaal wil afgeven dat illegale activiteiten in haar woningen niet loont en ook niet zal lonen.

De buitengerechtelijke ontbinding levert geen misbruik van bevoegdheid op en ook de gevraagde ontruiming is niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De huurder is veroordeeld om de woning te ontruimen en om de proceskosten aan de verhuurder te betalen (forfaitair bedrag). Ook is het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Conclusie
De moraal van het verhaal is dat je als huurder altijd goed moet nadenken of en
zo ja aan wie je het gehuurde afstaat. Heb jij je verhuurder over de gewenste afstand geïnformeerd? Heb je de verhuurder om toestemming gevraagd?

Hulpverleners kunnen hier ook van cruciaal belang zijn. Als een huurder zijn hulpverleners daadwerkelijk in vertrouwen neemt, dan kunnen zij met een huurder de (ongewenste) gevolgen bespreken. Helaas heeft de huurder dat in deze zaak niet gedaan. Ondanks dat de hulpverlening de gehuurde woning een dag van tevoren nog had bezocht (om de huurder te helpen met het inpakken van zijn koffers) heeft de huurder hen (voor zover verhuurder bekend) niet ingelicht over zijn dame in nood.